El mercado de la vivienda en los Estados Unidos tiene un historial muy parecido al de una montaña rusa de su parque temático favorito. Los altibajos aparentemente constantes del mercado ciertamente mantienen a los compradores y vendedores de viviendas atentos, preparándose para lo que venga a continuación.
Desde el explosión de la burbuja de 2008 Debido a las bajas tasas hipotecarias de hoy y al mercado de vendedores, parece que siempre sucede algo en la industria de bienes raíces. y de acuerdo a Noticias de EE. UU., no es probable que la actividad disminuya en el corto plazo. No es raro escuchar acerca de los compradores que compran casas a la vista.
Por lo tanto, no es extraño considerar cuán populares son las compras de propiedades en el mercado actual. Y entendemos completamente a aquellos de ustedes que no son residentes de los EE. UU. que desean participar en la acción.
Pero, ¿pueden los extranjeros comprar propiedades en los Estados Unidos?
¿Pueden los residentes no estadounidenses calificar para una hipoteca?
Exploraremos estas preguntas y otras sobre los extranjeros que compran propiedades en los Estados Unidos. Examinaremos los diferentes tipos de propiedad, las diversas opciones de préstamo, qué impuestos se consideran y los diversos trámites de cierre al comprar una propiedad.
Primero echemos un vistazo a si es posible que un extranjero compre una propiedad en los EE. UU. y, de ser así, cómo puede realizar la compra.
Cómo comprar una propiedad en los Estados Unidos como extranjero
La buena noticia es que un extranjero puede comprar bienes raíces en los Estados Unidos. No importa de dónde sea, tiene la oportunidad de proponer una oferta o hacer una oferta sobre una propiedad. Si se acepta su oferta, podría ser propietario de una propiedad estadounidense como extranjero.
Y la propiedad puede tener un gran valor en los Estados Unidos. La “tierra de los libres y hogar de los valientes” ciertamente tiene mucho de lo primero.
Ya sea que esté buscando comprar tierras de cultivo y varios acres de propiedad, un edificio comercial como una fábrica o planta de producción, o una propiedad de inversión, tendrá varias opciones para considerar.
Tipos de Propiedad
Tratar de comprar una propiedad en los Estados Unidos varía en dificultad según el tipo y la ubicación de esa propiedad. No encontrarás edificios industriales en un lugar conocido por la agricultura. Y lo mismo ocurre con tratar de comprar un edificio comercial en un barrio residencial: poco probable.
Cada estado, condado, ciudad y municipio difiere en sus ordenanzas y asignaciones de zonificación para cada tipo de propiedad inmobiliaria. No profundizaremos en estas reglas gubernamentales (es mejor investigarlas en el área que desea comprar), pero veamos los diferentes tipos de propiedades que los extranjeros pueden comprar en los Estados Unidos.
Propiedad residencial
¿Está buscando comprar una casa para que su familia viva en ella durante años? Entonces una propiedad residencial es lo que necesita.
Las propiedades residenciales son casas unifamiliares, casas multigeneracionales, casas adosadas, condominios o dúplex. La casa puede estar en un vecindario suburbano cerrado o en una casa de piedra rojiza en la ciudad.
Los extranjeros pueden comprar una casa estadounidense ya construida o comprar un terreno para construir una casa.
Para encontrar una casa en venta, los extranjeros pueden trabajar con un agente de bienes raíces local o buscar sitios de bienes raíces en línea como Zillow.com, Realtor.comy Homefinder.com. Si no está en los EE. UU. mientras busca una casa, trabajar con un agente de bienes raíces es perfecto porque puede llevarlo a un recorrido virtual y responder cualquier pregunta que pueda tener sobre la casa o la comunidad.
Puede comprar una casa residencial directamente con un pago único en efectivo o solicitar un préstamo y realizar pagos durante varios años. Cubriremos estas opciones de pago un poco más adelante en este artículo.
Propiedad comercial
Puede encontrar Bienes Raíces Comerciales (o CRE, por sus siglas en inglés) en todos los pueblos pequeños y grandes ciudades de Estados Unidos. Los extranjeros pueden comprar propiedades comerciales en los EE. UU. y no deberían tener problemas para trabajar con un agente de CRE para encontrar y comprar propiedades que se adapten a su negocio.
La propiedad comercial es cualquier bien inmueble designado (o zonificado) para fines comerciales. Esto incluye, entre otros:
- Tiendas minoristas (incluidos los centros comerciales)
- Restaurantes (incluyendo comida rápida y comedor)
- consultorios medicos
- Hoteles o Edificios de Apartamentos
- Oficinas Urbanas o Suburbanas
- Instalaciones de autoalmacenaje
- Estacionamientos o garajes privados
- Cines o Salas de Cine
- Tiendas de comestibles
- Gasolineras
Por lo general, las propiedades inmobiliarias comerciales no se enumeran públicamente. Los extranjeros deberán trabajar con un agente de bienes raíces con licencia profesional para encontrar propiedades en venta. O puede probar sitios de bienes raíces comerciales en línea como LoopNet, RealtyMogulo CREXi.
Si usted es un inversionista internacional interesado en propiedades comerciales en los EE. UU., considere estos 14 consejos de la revista Forbes.
Propiedad de inversión
Hablando de inversiones: propiedades de inversión son otro tipo de propiedad que los no residentes de EE. UU. pueden comprar.
Algunos extranjeros no tienen intención de vivir o trabajar en los Estados Unidos, pero aun así pueden comprar una propiedad en los Estados Unidos como inversión. Es posible que vea su compra de bienes raíces simplemente como una oportunidad para ganar dinero extra.
Las propiedades de inversión pueden ser bienes inmuebles residenciales o comerciales comprados para alquilar o arrendar a un tercero.
Sin embargo, debido a que obtiene ingresos de la propiedad, habrá impuestos adicionales del Servicio de Impuestos Internos (IRS).
Independientemente del tipo de propiedad que compre, ya sea como propiedad de inversión o no, los propietarios extranjeros pueden esperar presentar declaraciones de impuestos tanto en los EE. UU. como en su país de origen por cualquier propiedad que posean en los Estados Unidos.
Hablaremos de los impuestos un poco más tarde también.
Estado de ciudadanía
Pero antes de llegar a cómo los extranjeros pueden comprar una propiedad en los EE. UU., exploremos las diferentes categorías de ciudadanía. Estas categorías nos ayudarán a comprender el proceso de calificación para préstamos más adelante en este artículo.
Estados Unidos clasifica a los pueblos como no residentes, residentes no permanentes o residentes permanentes. Y cada categoría tiene sus propios documentos de verificación. Su estado de ciudadanía es la forma que tiene el banco y el gobierno de saber quién tiene una tarjeta de seguro social, una tarjeta verde, un permiso, una visa o vive fuera de los EE. UU.
Cualquiera puede comprar una propiedad en los Estados Unidos, pero la categoría determina cuán fácil será la compra para usted.
Echemos un vistazo a cada una de estas categorías:
No Residentes
Usted no es residente si vive fuera de los Estados Unidos y es ciudadano de otro país.
Por lo general, los no residentes están interesados en propiedades de inversión en los EE. UU. y no tienen intención de mudarse a la casa o convertirse en ciudadanos estadounidenses.
O tal vez quiera comprar una casa de vacaciones en los Estados Unidos y venir de visita. Ya sea un bungalow junto a la playa o una cabaña en la cima de la montaña, los no residentes pueden comprar una propiedad en los EE. UU. como casa de vacaciones o propiedad de inversión.
Es posible que los no residentes no califiquen para una hipoteca, pero puede comprar una propiedad en efectivo oa través de prestamistas privados.
Residentes No Permanentes
Los extranjeros son residentes no permanentes cuando se encuentran en los EE. UU. con un permiso de trabajo o una visa patrocinada por el empleador. Para trabajar en los EE. UU., los residentes no permanentes reciben un número de seguro social pero no una tarjeta verde.
Con el número de seguro social, los residentes no permanentes pueden calificar para un préstamo hipotecario tradicional si puede demostrarle al prestamista que puede vivir y trabajar en los Estados Unidos por un mínimo de tres años. La mayoría de las hipotecas tienen una tasa de interés fija de 15 o 30 años, pero siempre que tenga un empleo estable durante tres años, no debería tener problemas para calificar para un préstamo.
Suponga que su permiso de trabajo vence dentro de los tres años en el momento de su solicitud de préstamo. En ese caso, los residentes no permanentes aún deberían calificar para un préstamo hipotecario si el prestamista cree que usted permanecerá en el país y seguirá haciendo los pagos.
Residentes permanentes
Los extranjeros son residentes permanentes cuando tienen una tarjeta verde y un número de seguro social.
El proceso para convertirse en residente permanente de los Estados Unidos toma entre 7 meses y 2 años y medio, dependiendo de dónde presente la solicitud, la base para la presentación y varios otros factores. Los extranjeros pueden solicitar una tarjeta verde en estados unidos.gov.
Una vez que es residente permanente, el proceso de compra de una vivienda es prácticamente idéntico al que experimenta un ciudadano estadounidense. Puede comprar una propiedad con efectivo o solicitar un préstamo hipotecario tradicional.
Compra de propiedad extranjera con efectivo
Como hemos mencionado, cualquiera puede comprar una propiedad en los Estados Unidos. Ya sea que tenga una tarjeta verde o un número de seguro social o no.
Quizás la forma más fácil de comprar bienes raíces en los EE. UU. es pagando en efectivo. Esto significa que está pagando el valor total de la propiedad en el punto de venta.
Al comprar una propiedad en EE. UU. con efectivo, no necesita preocuparse por ser elegible para un préstamo o calificar con un prestamista porque no está pidiendo dinero prestado a un banco o prestamista de EE. UU.
Hay definido beneficios y desventajas de comprar bienes raíces con efectivo; exploremos más.
Beneficios de comprar una propiedad con efectivo
De acuerdo con la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, el 32% de las ventas son compras al contado. Los compradores extranjeros que pueden pagar el costo total de una propiedad encontrarán muchos beneficios usando efectivo. Y es probable que los vendedores opten por compradores que puedan ofrecer el pago completo.
Los beneficios incluyen la posibilidad de conservar miles de dólares que, de otro modo, se destinarían al interés del préstamo. En lugar de pedir dinero prestado, cuando paga en efectivo, en realidad está ahorrando dinero.
Otros beneficios de comprar bienes raíces sin un préstamo incluyen menos papeleo y un proceso de cierre más ágil. Los compradores también tienen más influencia en las negociaciones.
Sin deuda/sin pagos de intereses
Podría ver este beneficio como un ahorro de dinero al no pagar los intereses de la hipoteca o al no endeudarse porque no tiene un préstamo. De cualquier manera, es un ganar-ganar.
Cuando compra una casa con efectivo, no hay deudas, pagos mensuales ni pagos de tasas de interés.
Si fuera a obtener un préstamo de $200,000 con una tasa de interés fija de 3.5% a 30 años, pagaría $123,000 solo en intereses durante la vigencia del préstamo. Puede consultar nuestras matemáticas, pero descubrirá que está pagando más de la mitad del préstamo original en intereses.
O pague en efectivo y conserve esos $123,000 para viajes, juguetes o baratijas.
Algunas personas aspiran a vivir una vida libre de deudas. Cuando vive sin deudas, tiene menos gastos mensuales y potencialmente menos estrés en su vida. Puede ser un estilo de vida que cambia la vida de aquellos que pueden permitírselo.
Más apalancamiento de negociación
Como mencionamos, a los vendedores les gusta trabajar con compradores en efectivo. Menos papeleo suele ser una excelente motivación para la venta de inmuebles.
Si un comprador utiliza una hipoteca para comprar una propiedad, su compra depende de la aprobación del préstamo. Si hay alguna complicación, el proceso lleva más tiempo y la venta podría fracasar.
Estos no son problemas cuando los compradores extranjeros pagan en efectivo.
A menudo, si hay múltiples ofertas en una propiedad, el vendedor optará por el comprador en efectivo. Y algunos extranjeros incluso han ofrecido una cantidad más baja que el precio de cotización y seguirán siendo elegidos simplemente porque están pagando en efectivo.
En la mesa de negociación, ofrecer efectivo en su totalidad es un movimiento audaz y un excelente apalancamiento para los compradores.
Proceso de cierre más fácil
Si alguna vez ha comprado bienes raíces, sabe la cantidad de papeleo que implica tanto para los compradores como para los vendedores. Hay muchas i para poner puntos y t para cruzar al hacer la transición de propiedad entre propietarios.
Cuando compra una propiedad con efectivo, no hay que preocuparse por la solicitud de préstamo ni por el papeleo del prestamista. Esa es una montaña de papeleo que desaparece mágicamente cuando pagas en efectivo.
El papeleo con el que tendrá que lidiar es el título, el seguro y los impuestos. Dependiendo de qué tan rápido transfiera los fondos, todo el proceso de cierre de bienes raíces podría demorar dos semanas.
Eso significa que si ha encontrado la casa de sus sueños en el mejor vecindario de todo el país y compra la propiedad en efectivo, podría comenzar a mudarse en quince días.
Desventajas de comprar una propiedad con efectivo
Si bien es posible comprar una propiedad con efectivo, y existen varios beneficios al hacerlo, puede que no sea la mejor opción para los extranjeros comprar bienes raíces con efectivo.
Las propiedades inmobiliarias tardan años en apreciarse, por lo que es posible que desee utilizar ese dinero en otras inversiones.
También existe la posibilidad de que ocurra una emergencia y no tenga el capital disponible para manejarla. También se pierde las exenciones de impuestos que vienen con una hipoteca.
Entonces, si bien los extranjeros pueden comprar propiedades en los EE. UU. con efectivo, es posible que desee considerar primero las desventajas.
Pierda las exenciones fiscales
Uno de los beneficios de comprar bienes raíces con un préstamo hipotecario es la deducción fiscal de la tasa de interés que viene con él. Si compra una propiedad en efectivo, entonces no obtiene el beneficio de estas exenciones fiscales.
Como alternativa, algunos extranjeros pueden calificar para un préstamo HELOC (Línea de crédito con garantía hipotecaria), y el IRS permitirá deducciones en los impuestos sobre la propiedad y el préstamo con garantía hipotecaria HELOC. Pero si no califica para estos préstamos, entonces pagar en efectivo significa perderse las exenciones fiscales para su propiedad en EE. UU.
Más difícil de obtener equidad de la vivienda
No hace falta decir que comprar bienes raíces es una gran compra. Pero piénselo: a menos que tenga aún más dinero ahorrado, acaba de gastar una cantidad considerable de dinero en una transacción de bienes raíces. ¿Que pasa sí hay una emergencia? ¿Tiene más dinero para manejar los gastos adicionales?
Los compradores con una hipoteca tradicional pueden solicitar una segunda hipoteca y acceder a efectivo rápidamente.
Pero si paga la propiedad en efectivo, no tiene esa opción.
Nuevamente, un préstamo HELOC podría ser una solución, pero primero debe calificar para el préstamo y es posible que algunos extranjeros no sean elegibles.
Comprar propiedad extranjera con un préstamo hipotecario
La alternativa a comprar una propiedad en los Estados Unidos es sacar un préstamo o una hipoteca. Un préstamo tradicional está disponible para aquellos que califican o un préstamo nacional extranjero para otros. Cada préstamo se devuelve en pagos mensuales con intereses.
Pagar en efectivo es sin duda la forma más fácil para que los extranjeros compren una propiedad, pero existen requisitos a tener en cuenta si necesita financiamiento.
Su estado de ciudadanía determinará la elegibilidad para un préstamo hipotecario tradicional. Si no califica, considere solicitar un préstamo nacional extranjero.
Echemos un vistazo a las calificaciones para cada categoría de ciudadano:
Calificar para una hipoteca
Los prestamistas no le dan dinero a cualquiera. Calificar para una hipoteca es una lista de requisitos que deben cumplir tanto los extranjeros como los ciudadanos estadounidenses.
Entre los requisitos se incluyen:
- Puntaje de crédito FICO = 720+ (el crédito ideal es 780+)
- Posibilidad de hacer un pago inicial del 20%
- Tener un Número de Seguro Social (SSN) válido o un Número de Identificación Personal del Contribuyente (ITIN)
- Tener una fuente de ingresos existente (y esperar que continúe durante al menos tres años)
- Haber vivido en los Estados Unidos durante al menos dos años.
- Haber trabajado en los Estados Unidos durante al menos dos años.
Aquellos con una tarjeta verde pueden encontrar más fácil calificar para un préstamo que aquellos que no la tienen. Si vives fuera del país, conseguir financiación en EE.UU. es difícil pero no imposible.
Su estado de ciudadanía comienza a entrar en juego cuando se trata de calificar para una hipoteca y comprar una propiedad. Vamos a desglosarlos:
Titulares de la tarjeta verde
Los residentes permanentes con tarjeta verde tienen casi los mismos privilegios que los ciudadanos estadounidenses naturales en el proceso de solicitud de préstamo.
Potencialmente, puede calificar para un préstamo privado con un prestamista o incluso un préstamo del gobierno como Freddie Mac o Fannie Mae. Los préstamos del gobierno requieren solo un pago inicial del 3% (en comparación con el pago inicial típico del 20%).
Los extranjeros con una tarjeta verde pueden comprar propiedades residenciales, comerciales o de inversión con una hipoteca tradicional siempre que califiquen con un prestamista. Necesitará documentación suficiente, como dos años de historial fiscal y prueba de ingresos durante al menos dos años. Su historial crediticio es otro factor importante para determinar la elegibilidad y también define los términos del préstamo.
Su agente de bienes raíces puede ayudarlo a comprender el proceso de compra de una propiedad con financiamiento.
Compradores residentes no permanentes
Si vive en los Estados Unidos con un permiso de trabajo o una visa como residente no permanente, puede obtener un préstamo con la FHA (o la Administración Federal de Vivienda).
Su historial laboral es un factor determinante importante al solicitar una hipoteca tradicional, asegurándose de tener al menos dos años de trabajo en los Estados Unidos. También es posible que desee obtener una carta de intención de su empleador que muestre las posibilidades de empleo en el futuro.
Los prestamistas solo tienen una preocupación al aprobar un préstamo: ¿el comprador podrá hacer pagos mensuales? Si puede demostrar ingresos e historial de pago de deudas, entonces tiene más posibilidades de calificar para un préstamo.
Supongamos que eres originario de un país similar a Estados Unidos, como Canadá o Inglaterra. En ese caso, los prestamistas también pueden considerar su trabajo y su historial de débito de ese país.
Refugiados
Si eres un refugiado o se le concedió asilo en los Estados Unidos, puede solicitar financiamiento de manera similar a como lo hacen los ciudadanos estadounidenses.
Siempre que tenga un sello válido de «Empleo autorizado» en su formulario I-94 (Registro de llegada-salida), pueda demostrar dos años de trabajo y tenga un buen crédito, debería poder calificar para un préstamo.
Algunos prestamistas pueden ver a los compradores de refugiados como una inversión más riesgosa y requieren pagos iniciales más grandes (entre 30-50%) y tasas de interés más altas. Todavía puede solicitar un préstamo y comprar una propiedad en los EE. UU., pero hay más pasos y trámites burocráticos para los refugiados.
Vivir fuera de los EE. UU.
Si vive fuera de los Estados Unidos y no tiene una tarjeta verde o una visa de trabajo, no es elegible para un préstamo hipotecario tradicional. Pero puede solicitar un préstamo de la FHA y trabajar con el gobierno de los EE. UU. para asegurar el financiamiento.
Debido a que no tiene el historial crediticio requerido ni cumple con los requisitos de elegibilidad (como historial laboral y residencia en los EE. UU.), es más difícil para los prestamistas aprobar un préstamo.
Es posible que desee solicitar términos de préstamo con una tasa de interés más alta o poner más dinero como inversión inicial, pero incluso esto no garantiza que se apruebe su solicitud de préstamo.
Si usted es un extranjero que quiere comprar una propiedad en los Estados Unidos pero tiene dificultades para calificar para un préstamo tradicional, considere solicitar un Préstamo Nacional Extranjero.
¿Qué son los Préstamos Nacionales Extranjeros?
Una opción de financiamiento para quienes están fuera de los EE. UU. es el préstamo nacional extranjero. Los residentes permanentes y los residentes no permanentes también pueden solicitar viviendas de ciudadanos extranjeros. Sin embargo, este tipo de préstamo es solo para casas de vacaciones o propiedades de inversión.
Nuevamente, los prestamistas requerirán un pago inicial alto (generalmente del 30%) y ajustarán la tasa de interés según los factores de elegibilidad. Aquí le mostramos cómo calificar para un préstamo nacional extranjero:
Cómo calificar para un préstamo nacional extranjero
Extranjeros que quieren calificar para préstamos del gobierno de EE.UU. simplemente necesita proporcionar documentación que muestre prueba de ingresos e historial de deudas. Es similar al proceso que experimenta un ciudadano estadounidense, pero el papeleo vendrá de su país de origen.
Esto es lo que necesitará para calificar para un préstamo nacional extranjero:
- Prueba de experiencia laboral de los últimos dos años consecutivos. (Si trabaja por cuenta propia, proporcione documentos contables con comprobantes de ingresos).
- Documentos de historial de deudas: esto podría incluir una carta de su banco que muestre al menos dos años de pagos mensuales constantes.
- Prueba de residencia en su país (dos documentos con su nombre y dirección, como una factura de servicios públicos).
- Copia del pasaporte u otra identificación emitida por el gobierno
- Cuenta bancaria del instituto financiero de EE. UU.
Si estás buscando un Propiedad de inversión de EE. UU. y no tiene intenciones de mudarse a los Estados Unidos, un préstamo nacional extranjero es una oportunidad perfecta para su inversión extranjera.
Impuestos para compradores de vivienda extranjeros
Es una gran oportunidad para que los inversionistas extranjeros compren propiedades estadounidenses. Pero antes de comprar, querrá tener una comprensión de las leyes y obligaciones fiscales de EE. UU..
Toda propiedad en los Estados Unidos está sujeta a impuestos. Aquí hay algunas definiciones para ayudarte:
- La tasa impositiva es el porcentaje en el que se grava a una persona física o jurídica. Por lo general, los extranjeros pagan impuestos a una tasa impositiva del 30% por los ingresos de las propiedades estadounidenses.
- Los impuestos a la propiedad son dinero adeudado por el valor percibido de la casa o negocio. La propiedad se tasa y tasa en base a precios competitivos en la comunidad.
- El impuesto sobre la renta es el dinero adeudado por cualquier ingreso obtenido en los Estados Unidos. Si está alquilando una propiedad (ya sea a largo o corto plazo), deberá pagar el impuesto sobre la renta del Servicio de Impuestos Internos.
- El impuesto al patrimonio es un impuesto sobre su derecho a transferir su propiedad estadounidense después de su muerte.
- El impuesto a las ganancias de capital es el dinero adeudado después de vender su propiedad en EE. UU.; esta tasa varía según los ingresos y el estado fiscal.
Envolver
Comprar bienes raíces en los Estados Unidos es una excelente inversión para quienes viven fuera del país. Ya sea que viva en Canadá, Inglaterra, Italia, Brasil, China, Japón o Australia, o en cualquier lugar, puede comprar una casa o un negocio en los EE. UU.
Puede pagar la propiedad en efectivo o solicitar un préstamo hipotecario. Dependiendo de su estado de ciudadanía, puede obtener financiamiento de un banco privado o trabajar con el gobierno de los EE. UU. con un préstamo nacional extranjero.
Asegúrese de comprender los requisitos necesarios para ser elegible para un préstamo y todas las implicaciones fiscales de poseer una propiedad en los EE. UU.
El mercado inmobiliario de EE. UU. es un mercado emocionante para invertir (¿recuerda esa montaña rusa?), pero podría resultar en una gran riqueza para los extranjeros que desean comprar una propiedad en EE. UU.